Kangoeroewoning: vergunning en regels
Een kangoeroewoning is één woning met twee leefruimtes onder één dak: je woont er samen met een naaste, maar wel met een eigen leefruimte per huishouden. De woning blijft geregistreerd als één adres en de voorzieningen zijn geheel of deels gedeeld. Of je een vergunning nodig hebt, hangt af van de verbouwing en het omgevingsplan.
Die ene registratie is meteen het onderscheid met een mantelzorgwoning en met woning splitsen. Bij een kangoeroewoning wonen twee huishoudens in hetzelfde pand, maar de gemeente en het Kadaster blijven het zien als één woning. Verandert dat, bijvoorbeeld omdat beide leefruimtes volledig zelfstandig worden, dan verschuift de situatie naar woning splitsen met bijbehorende, strengere regels. Denk je juist na over een kangoeroewoning omdat een ouder minder mobiel wordt, kijk dan ook naar de mogelijkheden om de woning levensloopbestendig te maken.
Kangoeroewoning, mantelzorgwoning of woning splitsen?
| Kangoeroewoning | Mantelzorgwoning | Woning splitsen | |
|---|---|---|---|
| Zelfstandig | Nee, voorzieningen zoals keuken, sanitair of voordeur zijn geheel of deels gedeeld | Vaak wel zelfstandig, maar gekoppeld aan een zorgbehoefte en bedoeld als tijdelijk | Ja, volledig zelfstandige wooneenheden met eigen voorzieningen |
| Adres | Eén adres, geen nieuw huisnummer | Eén adres, geen nieuw huisnummer | Elke eenheid krijgt een eigen huisnummer |
| Vergunning | Vaak een omgevingsvergunning nodig, afhankelijk van gemeente en verbouwing | Vaak vergunningsvrij bij een aantoonbare zorgrelatie | Altijd een omgevingsvergunning, vaak ook een splitsings- of woningvormingsvergunning |
| Kadaster | Geen wijziging, blijft één kadastraal object | Geen wijziging, blijft één kadastraal object | Kadastrale splitsing mogelijk in aparte appartementsrechten |
Wanneer heb je een vergunning nodig voor een kangoeroewoning?
Een pasklare vergunningsvrije route bestaat niet voor een kangoeroewoning. De gemeente kijkt naar wat je precies bouwt en hoe de twee leefruimtes zich tot elkaar verhouden. Deze vier situaties bepalen samen of je een omgevingsvergunning nodig hebt.
Verbouwing met een constructieve wijziging
Breek je een dragende muur door, pas je de draagconstructie van een vloer aan of maak je een nieuwe deuropening in een dragende wand om de kangoeroewoning te maken? Dan is dat een technische bouwactiviteit. Kleine, niet-constructieve aanpassingen binnen de bestaande woning zijn vaak vergunningsvrij, maar zodra de constructie wijzigt, is overleg met de gemeente nodig om vast te stellen of een vergunning verplicht is.
Uitbouw of aanbouw
Krijgt de kangoeroewoning een eigen aanbouw of uitbouw, bijvoorbeeld voor een extra slaapkamer of leefruimte? Dan gelden dezelfde regels als voor een gewoon bijbehorend bouwwerk uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl): de aanbouw mag vergunningsvrij zijn als deze in het achtererfgebied staat en binnen de maximale hoogte en oppervlakte blijft. Gebruik je die aanbouw voor een tweede leefruimte, dan weegt bij veel gemeenten ook de functiewijziging mee in de beoordeling.
Gebruik in strijd met het omgevingsplan
Het omgevingsplan van je gemeente kan vastleggen hoeveel woonfuncties er op een perceel zijn toegestaan, meestal één per hoofdgebouw. Ontstaat er met de kangoeroewoning feitelijk een tweede woonfunctie, dan is dat gebruik in strijd met het omgevingsplan, ook als je aan de buitenkant niets verandert. In dat geval heb je een omgevingsvergunning voor een afwijkactiviteit nodig, waarbij de gemeente toetst of de extra woonfunctie ruimtelijk aanvaardbaar is.
Zelfstandige woonruimte: eigenlijk woning splitsen
Krijgt elke leefruimte een eigen voordeur, een eigen keuken en eigen sanitair, zonder onderlinge afhankelijkheid? Dan is er in de praktijk geen kangoeroewoning meer, maar een gesplitste woning met twee zelfstandige wooneenheden. Daarvoor gelden andere en vaak strengere eisen, waaronder soms een aparte splitsings- of woningvormingsvergunning. Twijfel je of jouw plan nog een kangoeroewoning is of eigenlijk woning splitsen? Lees dan ook ons artikel over woning splitsen, vergunning en tekeningen.
Eisen uit het Bbl: brandveiligheid en scheiding
Blijft de kangoeroewoning bouwkundig en juridisch één woonfunctie, zoals bij de meeste kangoeroewoningen het geval is, dan gelden niet automatisch dezelfde brandscheidingseisen als tussen twee volledig gescheiden woningen. Zodra de gemeente de twee leefruimtes als aparte woonfuncties beoordeelt, bijvoorbeeld omdat ze feitelijk zelfstandig zijn, gelden wel de eisen uit het Bbl voor brandcompartimentering tussen wooneenheden, vergelijkbaar met de eisen bij woning splitsen.
Laat dit altijd per situatie beoordelen, want de indeling van de kangoeroewoning bepaalt welke technische eisen gelden voor rookmelders, vluchtroutes en scheidingsconstructies tussen de leefruimtes. Dat geldt ook voor de constructieve eisen aan de scheidingswand of -vloer: wij regelen dit via onze vaste constructeur-partners, zodat je met één aanspreekpunt door het hele traject gaat.
Omgevingsplan en gemeentelijk beleid
Veel gemeenten hebben specifiek beleid voor kangoeroewoningen vastgelegd in het omgevingsplan of in een aparte beleidsregel. Daarin staan vaak voorwaarden zoals een aantoonbare familie- of zorgrelatie tussen de bewoners, een maximum aantal personen in de kangoeroewoning en de eis dat er geen apart adres ontstaat.
De ene gemeente staat een kangoeroewoning vergunningsvrij toe binnen de bestaande woning, de andere vraagt altijd een omgevingsvergunning omdat er feitelijk twee woonfuncties ontstaan. Vraag daarom altijd na bij jouw gemeente, of via het Omgevingsloket, wat het beleid op jouw adres precies inhoudt. Meer over de procedure zelf lees je op onze pagina over het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Tekeningen voor de aanvraag
Is een omgevingsvergunning nodig, dan vraagt de gemeente om bouwtekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie op schaal 1:100: plattegronden, gevels en een doorsnede. Op de tekening van de nieuwe situatie moet duidelijk te zien zijn welke ruimtes gedeeld worden en welke ruimtes bij welk huishouden horen.
Verandert de draagconstructie, dan hoort daar ook een constructieve onderbouwing bij. Een tekening die dit niet helder in beeld brengt, is de meest voorkomende reden voor een informatieverzoek van de gemeente en dus voor vertraging in de procedure.
Hypotheek en belasting
Een kangoeroewoning kan gevolgen hebben voor je hypotheek, de WOZ-waarde en mogelijk de erf- of schenkbelasting als familie meebetaalt aan de verbouwing. Dat is financieel en fiscaal advies dat buiten ons vakgebied valt. Laat je hierover informeren door een hypotheekadviseur, notaris of belastingadviseur voordat je begint met bouwen.
Conclusie
Een kangoeroewoning geeft je de mogelijkheid om dicht bij een naaste te wonen zonder de woning kadastraal te splitsen. Of je daarvoor een omgevingsvergunning nodig hebt, hangt af van de verbouwing, het gebruik en het beleid van jouw gemeente. Blijft de kangoeroewoning bouwkundig en juridisch één woning met gedeelde voorzieningen, dan is vergunningsvrij bouwen vaker mogelijk dan wanneer er feitelijk twee zelfstandige wooneenheden ontstaan.
Twijfel je of jouw plan nog binnen de regels voor een kangoeroewoning valt, of is het eigenlijk woning splitsen? Neem contact met ons op: wij beoordelen je situatie en zorgen voor de tekeningen die de gemeente nodig heeft bij de aanvraag.