Woning splitsen: wat je moet weten voordat je begint
Een woning splitsen betekent dat je een bestaand pand omvormt tot twee of meer zelfstandige wooneenheden. Dat vereist een omgevingsvergunning, professionele bouwtekeningen en soms een splitsingsvergunning van de gemeente. Hieronder lees je precies hoe dat werkt.
Eén woning, twee inkomstenbronnen. Het is de reden waarom steeds meer woningeigenaren en vastgoedinvesteerders serieus nadenken over splitsen. Met een tekort van ruim 400.000 woningen in Nederland is er een enorme vraag naar betaalbare huurappartementen, en een bestaand pand opsplitsen is een van de snelste manieren om aan die vraag bij te dragen. Tegelijk is het voor de eigenaar een strategie om de opbrengstpotentie van vastgoed te verdubbelen of zelfs te verdrievoudigen.
Maar splitsen is geen kwestie van een scheidingswand trekken en twee deurbellen ophangen. Er komen vergunningen bij kijken, specifieke bouwtekeningen, gemeentelijke regels en soms een notaris. Wie dat proces niet goed begrijpt, loopt het risico op vertraging, afkeuring of een boete.
In deze gids lees je wat bouwkundig en kadastraal splitsen precies inhoudt, welke vergunningen je nodig hebt, wat die bouwtekeningen moeten laten zien en hoe het volledige traject van plan tot opgeleverde wooneenheden eruitziet. Zo weet jij wat je te wachten staat voordat je de eerste stap zet.
Bouwkundig of kadastraal splitsen: wat is het verschil?
De twee begrippen die je in elke gemeente terughoort zijn bouwkundig splitsen en kadastraal splitsen. Ze klinken vergelijkbaar maar betekenen iets anders, en ze zijn niet altijd allebei nodig.
Bouwkundig splitsen
Bij bouwkundig splitsen pas je de woning fysiek aan zodat er twee (of meer) zelfstandige wooneenheden ontstaan. Denk aan een tussenwand met geluidsscheiding, een extra voordeur, een eigen keuken en eigen sanitair voor elke eenheid. Na de verbouwing zijn het functioneel gezien aparte woningen, ook al staan ze nog onder één kap en op één perceel.
Bouwkundig splitsen is interessant als je de wooneenheden wilt verhuren. De splitsing is dan feitelijk maar niet juridisch: beide eenheden vallen nog onder hetzelfde eigendomsrecht. Je hebt voor bouwkundig splitsen altijd een omgevingsvergunning nodig.
Kadastraal splitsen
Kadastraal splitsen gaat een stap verder. Hierbij worden de wooneenheden ook juridisch opgesplitst in afzonderlijke appartementsrechten en ingeschreven in het Kadaster. Iedere eenheid krijgt een eigen perceelnummer. Dit is noodzakelijk als je de eenheden apart wilt verkopen. Verkoop je het hele pand in één keer aan één koper, dan is kadastrale splitsing niet vereist: het pand blijft dan één eigendomsrecht en gaat via een gewone koopakte over.
Voor kadastrale splitsing is in de meeste gemeenten een splitsingsvergunning vereist. Na de vergunning stelt een notaris een splitsingsakte op, laat het Kadaster een inmeting uitvoeren en worden de appartementsrechten officieel ingeschreven. Bij meerdere eigenaren moet er bovendien een Vereniging van Eigenaren (VvE) worden opgericht.
Woningvorming: het derde begrip
Sommige gemeenten gebruiken de term woningvorming. Dit is in feite hetzelfde als bouwkundig splitsen: je vormt een bestaande woonruimte om tot meerdere zelfstandige wooneenheden. Amsterdam, Utrecht en Den Haag hanteren dit begrip expliciet in hun huisvestingsverordening en vereisen naast de omgevingsvergunning ook een aparte woningvormingsvergunning. Welke term jouw gemeente hanteert, vind je op de gemeentelijke website of via het Omgevingsloket.
Welke vergunningen heb je nodig per type splitsing?
Het vergunningenlandschap bij splitsen is afhankelijk van wat je wilt bereiken (verhuren of verkopen) en in welke gemeente de woning staat. Een duidelijk overzicht helpt je voorkomen dat je halverwege het traject voor een verrassing staat.
Omgevingsvergunning
Bij elke bouwkundige ingreep heb je een omgevingsvergunning nodig. Bij splitsen geldt dit omdat er een nieuwe wooneenheid ontstaat met bijbehorende eisen op het gebied van brandveiligheid, geluidsisolatie en vluchtroutes. De vergunning wordt aangevraagd via het Omgevingsloket. Daarvoor heb je professionele bouwtekeningen nodig die de bestaande en de nieuwe situatie in schaal 1:100 weergeven.
De gemeente beoordeelt de aanvraag op basis van het bestemmingsplan (of het omgevingsplan, sinds de komst van de Omgevingswet in 2024) en de eisen uit het Bouwbesluit. Let op: splitsen is niet in alle bestemmingsplannen toegestaan. Controleer dit altijd als eerste stap, zodat je geen geld uitgeeft aan tekeningen voor een aanvraag die op voorhand al kansloos is.
Splitsingsvergunning of woningvormingsvergunning
Naast de omgevingsvergunning vereisen veel gemeenten een aparte splitsings- of woningvormingsvergunning op basis van de lokale huisvestingsverordening. Dit is een gemeentelijk instrument om grip te houden op de woningvoorraad. In steden als Amsterdam, Utrecht en Den Haag is dit een harde eis. In kleinere gemeenten is dit soms niet van toepassing. Informeer bij jouw gemeente of vraag een vooroverleg aan.
Minimale eisen per wooneenheid
Ongeacht de gemeente gelden er vanuit het Bouwbesluit minimale eisen aan elke zelfstandige wooneenheid die na splitsing ontstaat:
- Een minimaal woonoppervlak (vaak minimaal 40 m², soms meer afhankelijk van gemeente)
- Een eigen toegangsdeur (voordeur) naar de openbare ruimte of een gemeenschappelijke ruimte
- Een eigen keuken, badkamer en toilet
- Goede brandcompartimentering en rookmelders
- Voldoende geluidsisolatie tussen de eenheden
- Een eigen huisnummer (aan te vragen bij de gemeente na vergunningverlening)
Gemeente-afhankelijke regels
De lokale spelregels verschillen sterk. Zo staat in Den Haag alleen splitsen toe in bepaalde gebieden op de kaart, en moet het nieuwe appartement minimaal 40 m² en minimaal één volledige bouwlaag hebben. In Amsterdam geldt een soortgelijke zonering. Utrecht hanteert drie categorieën (zelf gebruiken, verhuren of verkopen) met elk hun eigen vergunningstraject. Groningen paste in mei 2025 nog de regels voor kadastrale splitsing aan. Kortom: kijk altijd naar de specifieke regels van jouw gemeente voordat je plannen maakt.
Bouwtekeningen voor woningsplitsing: dit moet erop staan
Een van de meest onderschatte stappen in het splitsingsproces is het laten maken van de juiste bouwtekeningen. Ze zijn niet alleen verplicht voor de omgevingsvergunning, maar bepalen ook in hoge mate of de gemeente akkoord gaat met jouw plan. Slechte of incomplete tekeningen zijn de meest voorkomende reden voor vertraging.
Bestaande situatie en nieuwe situatie
De gemeente wil altijd twee sets tekeningen zien: de bestaande situatie en de nieuwe situatie na splitsing. Beide op schaal 1:100. Op de tekeningen van de bestaande situatie staat hoe de woning er nu uitziet: plattegronden per verdieping, doorsneden en gevels. Op de tekeningen van de nieuwe situatie zijn de wijzigingen ingetekend, zoals de nieuwe scheidingswanden, extra deuren, nieuwe installaties en de aanpassingen aan de gevels (bij een extra voordeur).
Brandveiligheid en vluchtroutes
De tekeningen moeten aantonen dat elke wooneenheid veilig te verlaten is bij brand. Dat betekent dat de vluchtroutes duidelijk zijn ingetekend en dat brandwerende scheidingsconstructies zijn aangegeven. De eisen uit het Bouwbesluit zijn hierbij leidend. Een tekenbureau dat bekend is met splitsen weet precies wat de gemeente wil zien op dit punt.
Geluidsisolatie
De tekening moet ook de geluidsscheidende constructies tonen. Tussen twee wooneenheden gelden strengere eisen dan binnen één woning. Dit heeft invloed op de keuze van materialen voor de scheidingswand en vloer. Als de tekening hier vaag over is, zal de gemeente al snel om aanvullende informatie vragen, wat de doorlooptijd verlengt.
Splitsingstekening voor de notaris
Bij een kadastrale splitsing heb je naast de bouwtekeningen voor de omgevingsvergunning ook een splitsingstekening nodig voor de notaris. Dit is een aparte tekening die de exacte begrenzing van elk appartementsrecht weergeeft, inclusief gemeenschappelijke ruimtes, tuinen, dakterrassen en bergingen. De notaris gebruikt deze tekening om de splitsingsakte op te stellen. Pas als het Kadaster de tekening heeft goedgekeurd, kan de notaris de akte passeren.
WILTEK maakt zowel de bouwtekeningen voor de omgevingsvergunning als de splitsingstekeningen die je nodig hebt voor het kadastrale traject. Meer over bouwtekeningen laten maken of neem direct contact op via wiltek.nl/contact.
Stappenplan: van idee tot gesplitste woning
Met de theorie op zak is het tijd voor de praktijk. Hieronder staat het volledige traject van plan tot opgeleverde splitsing, inclusief de volgorde die je moet aanhouden om geen stappen over te slaan.
Stap 1: Bestemmingsplan controleren
Ga naar ruimtelijkeplannen.nl of het Omgevingsloket en zoek op het adres van de woning. Controleer of splitsen is toegestaan in het geldende bestemmings- of omgevingsplan. Is er twijfel, vraag dan een vooroverleg aan bij de gemeente. Dit is gratis of kost een klein bedrag en voorkomt dat je geld uitgeeft aan tekeningen voor een aanvraag die niet haalbaar is.
Stap 2: Professionele bouwtekeningen laten maken
Zodra je weet dat splitsen is toegestaan, laat je de bouwtekeningen maken. Een tekenbureau tekent de bestaande situatie op en werkt samen met jou de gewenste splitsing uit. Houd rekening met de minimale eisen per wooneenheid en de eisen op het gebied van brandveiligheid en geluid. De tekeningen vormen de kern van je vergunningsaanvraag.
Stap 3: Omgevingsvergunning aanvragen
Via het Omgevingsloket dien je de aanvraag in met de bouwtekeningen en eventueel aanvullende documenten zoals een constructieberekening en een beschrijving van de bouwwerkzaamheden. Voor een reguliere procedure geldt een beslistermijn van 8 weken. Als de gemeente een uitgebreide procedure nodig acht (bijvoorbeeld omdat het bestemmingsplan aanpassing vereist), loopt dit op tot 26 weken. Tijdens de procedure kan de gemeente om aanvullende informatie vragen.
Stap 4: Woningvormings- of splitsingsvergunning aanvragen
In gemeenten waar dit verplicht is, vraag je parallel aan de omgevingsvergunning (of vlak daarna) de woningvormings- of splitsingsvergunning aan. Sommige gemeenten verwerken beide aanvragen in één loket, andere niet. Vraag dit na bij jouw gemeente om dubbele doorlooptijd te vermijden.
Stap 5: Verbouwing uitvoeren
Na vergunningverlening mag je beginnen met de verbouwing. Zorg dat de uitvoering klopt met wat er op de vergunde tekeningen staat. De gemeente kan een inspectie uitvoeren tijdens of na de bouw. Afwijkingen kunnen leiden tot een handhavingsprocedure, ook als de verbouwing al klaar is.
Stap 6: Notaris en Kadaster (alleen bij kadastrale splitsing)
Als je de eenheden apart wilt kunnen verkopen, volgt na de verbouwing de kadastrale splitsing. De notaris stelt de splitsingsakte op op basis van de splitsingstekening. Het Kadaster voert een inmeting uit en schrijft de appartementsrechten in. Iedere eenheid krijgt een eigen perceelnummer en eigendomsrecht.
Stap 7: VvE oprichten
Bij twee of meer eigenaren is het oprichten van een Vereniging van Eigenaren (VvE) wettelijk verplicht. De VvE regelt het onderhoud van gemeenschappelijke delen, de verdeling van kosten en de besluitvorming over het pand. Een notaris helpt bij de oprichting en legt de statuten vast.
Wat kost het?
De kosten bij splitsen bestaan uit meerdere onderdelen. De legeskosten voor de omgevingsvergunning zijn een percentage van de geschatte bouwkosten en variëren per gemeente. De kosten voor bouwtekeningen hangen af van de complexiteit van het pand. Bij een kadastrale splitsing komen daar notariskosten en Kadasterkosten bij. Reken als richtlijn op een totaal van 5.000 tot 15.000 euro voor de vergunnings- en juridische procedure, afhankelijk van gemeente, pand en of je bouwkundig of kadastraal splitst.
Conclusie
Een woning splitsen is een serieuze investering in tijd, geld en voorbereiding, maar voor de juiste woning in de juiste gemeente kan het een van de meest rendabele vastgoedstrategieën zijn. Het succes staat of valt met een goede voorbereiding: bestemmingsplan controleren, de juiste vergunningen aanvragen en professionele bouwtekeningen laten maken die in één keer door de gemeentelijke beoordeling komen.
Heb je plannen om een woning te splitsen en wil je weten wat er op de tekeningen moet staan voor de omgevingsvergunning? WILTEK helpt je verder met professionele bouwtekeningen en advies over de vergunningsaanvraag. Neem vrijblijvend contact op via wiltek.nl/contact.
Veelgestelde vragen
Heb ik altijd een vergunning nodig voor het splitsen van een woning?
Ja, bij bouwkundig splitsen is altijd een omgevingsvergunning vereist. Veel gemeenten vragen daarnaast een splitsings- of woningvormingsvergunning op basis van de lokale huisvestingsverordening. Controleer dit altijd bij jouw gemeente.
Wat is het verschil tussen bouwkundig en kadastraal splitsen?
Bij bouwkundig splitsen pas je de woning fysiek aan tot meerdere zelfstandige wooneenheden, meestal om te verhuren. Bij kadastraal splitsen worden de eenheden ook juridisch opgesplitst in aparte appartementsrechten in het Kadaster, wat nodig is als je de eenheden apart wilt verkopen.
Welke bouwtekeningen heb ik nodig voor een woningsplitsing?
Je hebt twee sets plattegronden nodig op schaal 1:100: de bestaande situatie en de nieuwe situatie na splitsing. Daarin moeten brandveiligheidsmaatregelen, vluchtroutes en geluidsscheidende constructies zijn aangegeven. Bij een kadastrale splitsing is ook een splitsingstekening voor de notaris vereist.
Hoe lang duurt het aanvragen van een omgevingsvergunning voor splitsen?
Bij een reguliere procedure beslist de gemeente binnen 8 weken. Is een uitgebreide procedure nodig, dan kan dit oplopen tot 26 weken. Zorg dat je bouwtekeningen compleet en correct zijn, want aanvullende informatievragen verlengen de doorlooptijd.
Moet ik een VvE oprichten als ik mijn woning splits?
Bij meerdere eigenaren is het oprichten van een Vereniging van Eigenaren (VvE) wettelijk verplicht. De VvE regelt het onderhoud van gemeenschappelijke delen en de verdeling van kosten. Bij eenheden die je verhuurt en zelf eigenaar van blijft, is een VvE niet verplicht.
