Niet vergunningsvrij: zo check je of je plan kan

Blijkt uit de vergunningcheck dat je plan niet vergunningsvrij is, dan is de volgende vraag of de gemeente de vergunning kan verlenen. Dat check je door de regels van grof naar fijn langs te lopen: je perceel, het omgevingsplan, welstand en erfgoed, de ondergrond, de bouwtechniek en de buren. Daarna volgen het vooroverleg en de aanvraag.

Niet vergunningsvrij betekent niet dat je plan niet kan. Het betekent dat de gemeente het vooraf toetst. Hoe beter je weet waarop, hoe kleiner de kans op vertraging of een afwijzing. Weet je nog niet zeker of je een vergunning nodig hebt, begin dan bij ons artikel wanneer heb je een bouwvergunning nodig.

De volgorde van de haltes is bewust. Bovenaan staan de regels die een plan kunnen tegenhouden, onderaan de regels die vooral bepalen hoe je het uitvoert. Loopt je plan vast op halte 2, dan hoef je aan halte 5 nog niet te beginnen.

Eerst even de namen: wat er in 2024 veranderde

Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 heeft elke gemeente één omgevingsplan. De oude bestemmingsplannen zijn niet verdwenen: ze vormen het tijdelijke deel van dat omgevingsplan. Gemeenten hebben tot eind 2031 om alles om te zetten naar één nieuw plan. Kom je hieronder een oude naam tegen, dan weet je waar die nu staat.

Meer over hoe de gemeente een aanvraag nu in twee delen toetst, lees je in ons artikel over de ruimtelijke en technische bouwactiviteit.

1Je perceel

Begin bij de grond waarop je wilt bouwen: is die van jou, en mag je er vrij over beschikken?

• De kadastrale kaart toont je perceelgrenzen. Die zijn een goede indicatie, maar niet op de centimeter nauwkeurig.
• Een erfdienstbaarheid, zoals een recht van overpad voor de buren, staat in je eigendomsakte.
• Woon je in een appartement, dan heb je voor veel verbouwingen ook toestemming van de VvE nodig.

2Het omgevingsplan

Hier staat wat er op jouw plek mag. Aan deze regels toetst de gemeente je aanvraag als eerste.

Past je plan niet binnen deze regels, dan kan de gemeente soms toch meewerken met een vergunning om af te wijken. Dat heet een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Dat is maatwerk en de procedure duurt langer.

3Welstand en erfgoed

Welstand gaat over het uiterlijk: past je plan in de straat? Elke gemeente regelt dat zelf, vaak nog met een welstandsnota.

• Veel gemeenten hebben sneltoetscriteria voor gewone plannen, zoals een dakkapel of aanbouw. Voldoet je plan daaraan, dan is de toets snel klaar.
• Sommige gebieden zijn welstandsvrij.
• Is je woning een rijksmonument of gemeentelijk monument, of ligt die in een beschermd stads- of dorpsgezicht? Dan gelden strengere regels en kijkt de gemeente of een monumentencommissie extra kritisch naar het ontwerp.

4Ondergrond en natuur

Wat onder en rond je bouwplek zit, kan extra onderzoek vragen. Dat kost tijd, dus je wilt het vroeg weten.

• Archeologie: heeft je perceel een archeologische waarde, dan is bij grondwerk vaak onderzoek nodig vanaf een bepaalde oppervlakte of diepte.
• Beschermde soorten: werk je aan dak, gevel of spouw, dan kunnen er vleermuizen, huismussen of gierzwaluwen zitten. Een ecoloog zoekt dat uit met een quickscan.
• Water: bouw je vlak bij een sloot, watergang of dijk, dan heb je mogelijk een vergunning van het waterschap nodig.
• Bomen: voor het kappen van een boom geldt in veel gemeenten een vergunningplicht.
• Bodem: bij een bekende verontreiniging gelden extra regels voor grondwerk.

5Bouwtechniek

Het Bbl regelt of je bouwwerk veilig en gezond is. Die eisen moeten terugkomen in je tekeningen en berekeningen.

• Brandveiligheid: bouw je dicht bij de perceelgrens, dan gelden eisen om brandoverslag naar de buren te beperken.
• Daglicht en ventilatie: een nieuwe of vergrote verblijfsruimte moet genoeg licht en frisse lucht krijgen.
• Constructie: haal je een muur weg of bouw je op, dan is een constructieberekening nodig. Die maakt een constructeur. Meer daarover lees je in ons artikel over de constructietekening.

6Buren

Het burenrecht staat in het Burgerlijk Wetboek. De gemeente toetst er niet op, maar je buren kunnen er wel een beroep op doen.

• Binnen 2 meter van de erfgrens mag je geen raam, andere muuropening of balkon maken dat uitkijkt op het erf van de buren, tenzij zij toestemming geven. Ondoorzichtig glas dat niet open kan, mag wel.
• Maak vooraf afspraken over een gemeenschappelijke muur of erfafscheiding.
• Vertel je buren op tijd over je plan. Een bezwaar tegen de vergunning kost meestal meer tijd dan een gesprek vooraf.

7Vooroverleg met de gemeente

Heb je de haltes doorlopen, leg je plan dan voor aan de gemeente voordat je de aanvraag indient. Zo weet je vooraf of het kansrijk is.

• Vooroverleg: een informeel gesprek over je plan, met een schets of eerste tekening. De kosten verschillen per gemeente.
• Principeverzoek: een schriftelijk verzoek waarop de gemeente laat weten of ze in principe wil meewerken. Vooral zinvol als je van het omgevingsplan wilt afwijken.
• Neem je schets mee, je vragen en de regels die je bij halte 2 vond.

8De aanvraag

Past je plan, of weet je na het vooroverleg wat er anders moet, dan dien je de aanvraag in via het Omgevingsloket.

• Tekeningen: meestal een situatietekening en tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie, soms met een constructieberekening. Welke je precies nodig hebt, lees je in ons artikel over welke bouwtekeningen je nodig hebt.
• Kosten: de gemeente rekent leges, vaak een percentage van de bouwkosten. Meer in ons artikel over de kosten van een bouwvergunning.
• Doorlooptijd: bij de reguliere procedure beslist de gemeente binnen 8 weken, met één keer 6 weken verlenging. Voor ingewikkelder plannen geldt soms de uitgebreide procedure van 6 maanden.

Alle bronnen op een rij

Zelf verder of samen

Na de acht haltes weet je of je plan kansrijk is en wat je voor de aanvraag nodig hebt.